25/6/14【グローバル・リンク・マネジメント】創業20年右肩上がりの売上高は当初64倍の644億円に。 更なる飛躍で27年12月期は売上高1000億円、経常利益100億円が目標！

金大仲氏（以下、金）：本日は会社概要、昨年開示したグループ方針「GLM1000」2025年中期経営計画「GLM100」、今期の見通し、最後に株式還元・コーポレートアクションの順にお話しします。

本日のポイントは3点あります。

1点目は、当社は不動産のデベロッパーですが、普通のデベロッパーではなく、投資家のニーズを起点にビジネスモデルを構築している会社です。

2点目は、「GLM1000」という長期方針を立てています。「1000」は経常利益のことで、1,000億円を達成するというものです。昨年の経常利益が50億円で、2040年までに1,000億円まで持っていき、年平均成長率25%以上という目標を全社一眼となって、変化しながら作っていく計画を立てています。

3点目は、直近3年間(2025年〜2027年)の中期経営計画「GLM100」を立てています。経常利益の目標を100億としており、3年間で昨年の50億円から100億円に持っていく計画をしています。

会社概要についてです。

不動産ソリューション事業をしており、主に不動産の企画、開発、再生事業を行っています。東京の渋谷マークシティに本社があり、2005年に創業して、今年で20年目を迎えています。従業員は150名弱です。今年の春からGLMチャンネルという公式YouTubeチャンネルを開設しました。当社の戦略や会社の雰囲気、社員がどのような気持ちで働いているのか等を発信しているので、よろしければご覧いただいて、チャンネル登録といいねボタンを押していただけると現場の士気が上がると思いますので、よろしくお願いします。

当社はグループミッションとして、「投資により未来価値を創出する」というミッションを掲げています。「投資により」というのは、人と事業に積極的に投資していくということです。当社はベンチャースピリッツを持って、素早く反応しながら人と事業に投資することによって、環境や社会課題において持続可能な価値を創出し、豊かな未来を創出していきたいというグループ全体のミッションを掲げています。

グループビジョンは「世界をリードするサステナブルな企業グループへ」、グループ全体で大切にしているバリューは「No.1・挑戦・共創」です。昨年、明文化して社内で開示しているグループカルチャーは、「Respect・Speed・Open・Clean」の4つのワードです。当社は人に投資しながら、人的資本経営の推進に力を入れています。社内でグループビジョンとグループカルチャーを醸成しながら社内風土を作り、サステナブルな事業を作っていきたいと思っています。

グループ会社は、不動産事業領域で3つあります。グローバル・リンク・マネジメント(企画、開発、再生の不動産領域)、SAGL(スターアジアグループと設立した合弁会社)、G&G(建物の管理)となっています。そして、DX事業を中心に行っているAtPeakという会社です。それぞれカンパニーミッションがあり、「不動産を通じて豊かな社会を実現する」と「テクノロジーで全てのビジネスに革新を」というミッションを掲げています。ミッションやビジョン、バリューを非常に大事にしている会社です。

沿革についてです。

2005年に創業して、リーマンショックやコロナショック等、大きなショックを受けながらも20年間順調に右肩上がりで成長しています。創業1年目の売上高が10億円で、昨年の売上高が644億円ですので、この20年間で売上高は64倍の成長をしています。利益に関しては、創業1年目が1,000万円で、昨年の利益が51億円ですので、約500倍の成長をしています。中期経営計画「GLM100」(2025年〜2027年)では、売上高を1,000億円まで持っていきたいと考えています。経常利益目標は100億円です。

1つ目のポイントである「投資家のニーズ起点のビジネスモデルの構築」についてです。当社の投資用不動産を購入する主な投資家は、北米、欧州、アジア、日本の4拠点にいます。昨年から過去3年間で、約1,300億円のアセットを投資家に売却しており、それを購入した投資家がリピートでオーダーしてくれています。その結果、向こう3年間で3.3兆円のアセットをオーダーいただいています。「GLM100」では、2,500億円の供給計画しかしておらず、3.3兆円に対して7.5%しか準備できていないため、まだまだ伸び代がある状況です。

どのようなアセットをどのような事業形態で投資家の方々にバリューアップして渡すのかについてご説明します。基本的に、仕入れるのは土地、または既存の建っている不動産です。土地を購入してバリューアップする事業が土地企画事業です。どうやって土地をバリューアップするかというと、隣地の所有者と権利を調整して、今建っている物件等の立ち退きも含めて、一つの土地を大きくすることでバリューアップを図ります。これが土地企画事業です。

開発事業は、当社が土地からレジデンス、オフィス、ホテル、ロジスティクスを建てます。

そして、再生事業は既存で建っているものをバリューアップして、投資家にパスする事業です。これらは期間が大事で、土地企画事業は半年から1年、開発事業は2年、再生事業は半年から1年としています。当社は不動産アセットのバリューアップ期間をできるだけ短くして、早い回転で投資家に売却することで、事業の効率性と生産性と成長率を上げたいと考えています。

事業の効率化を図るためにDX化を行っています。

不動産には、オープンデータ(登記簿謄本等の誰もが見れるデータ)があります。クローズドデータは不動産業界の人間が持っている業界データです。そして、投資家のニーズがまとまった投資家データを当社は蓄積しています。それらの情報をデータ化することで、3つの事業の仕入を効率的にし、生産性を上げることができる仕組みとなっています。

「GLM1000」「GLM100」についてです。

昨年までの中期経営計画(3年間)の実績を棒グラフで示しています。当社はかなり保守的に計画を開示するため、3年間の計画は保守的に戦略を立てて発表しています。過去3年間の計画は、全て上方修正して増配しています。投資家の皆様には、期待以上の結果で応えたいと考えているため、保守的に計画を立てた結果、計画を超過して達成できました。

前中期経営計画の数字を見ると、売上高は約300億円から644億円、経常利益は14億円から51億円、配当は17.5円から65円、株価は約3倍に上がっています。今期の売上高は720億円、経常利益は60億円、配当は先日増配をしたため77.5円、2025年6月13日の終値が2,007円で時価総額が321億円となっています。順調に売上高と利益を伸ばし、配当で株主に還元することで株価も上昇していることが分かるかと思います。

当社は2017年に上場してから2024年までの間で、25%の利益成長をしてきました。25%の利益成長を今後も継続していく戦略を社内で立てています。それが実現すると、2040年には経常利益が1,000億円を超える形になるため、実現させるためにやるべきことを逆算して、日々戦略を練っています。

「GLM100」では経常利益を51億円から100億円に上げていくフェーズとなっています。売上高が1,000億円、売上総利益が170億円、経常利益が100億円になります。売上総利益170億円を作る開発、土地企画、再生の売上高と利益率まで開示しています。これは社内でもKGI・KPIとして立てながら、実現するための戦略を立てています。

KPIは戸数や棟数を決めて、四半期ごとに目標数字を開示しています。財務と人的資本に関しても、しっかりとKPIを立てています。財務に関しては、自己資本比率30%以上、ROE25%以上、配当性向30％を維持することを考えています。資本の効率性、安全性、健全性を担保しながら成長するための財務指標です。

当社は人的資本に対してもKPIを立てています。従業員一人当たりの売上高と経常利益、平均年収のKPIを立てています。日本の不動産業界で一番平均年収が高い会社を目指して、社内でコンセンサスを取っています。昨年時点の平均年収は約890万で、3年間で平均年収を1,000万円以上にしたいと考えています。ただ給与を上げて社員に還元するだけで終わらせるのではなく、一人当たりの売上高と利益も上げて、それを社員に還元するということを分かりやすくクリーンに社内にも提示しています。

スライドの棒グラフは、GLM100における売上総利益の目標を表しています。開発事業は59億円から70億円という若干微増の数字で、保守的に見ています。土地の企画から竣工まで約2年かかる開発事業ですが、既にパイプラインが出来上がっており、2027年までの準備が整っています。そして、伸びていく成長ドライバーは、土地企画事業と再生事業になります。土地企画事業と再生事業を伸ばすことで、この目標を実現したいと思っています。2025年中期経営計画「GLM100」にはDX事業による収益貢献を織り込んでいません。収益化した段階で、計画を上積みしていくとご理解いただければと思います。

どのような戦略で「GLM100」を実現するのかについて、4つのポイントでご説明します。1点目は投資家のニーズ起点のビジネスモデル構築、2点目はそれに対してのアセットタイプと収益モデルの拡充、3点目はDXの活用拡大、4点目が人的資本経営の体制構築と推進です。

1点目についてです。

既に当社と取引がある世界中の機関投資家を対象に、アンケートを実施しました。その結果12社から回答を回収し、それらのグローバルAUM(運用の総額)は142兆円、そのうち、日本は4.6兆円(3％)と非常に少ない運用になっていることが分かりました。しかしながら、12社の今後3年間の日本不動産への投資予算は3.3兆円(約2.2％増)となっており、投資したいというニーズが現れています。国内外の機関投資家が日本の不動産投資に対して興味を持っており、今後3年間で豊富な資金を運用したいと考えていることが読み取れます。

「GLM100」「GLM1000」を行うといっても、今後3年間で2,500億円しか計画していないため、できるだけ3.3兆円の近くまで持っていければ、「GLM1000」を大幅に超過して達成することができます。しかし、不動産事業はファイナンス力が必要となるため、そこまで行くためには戦略的に進めていかなければならず、少し時間はかかりますが、必ずより近づけるような戦略を立てていきたいと考えています。

今後3年間の投資ニーズ3.3兆円の内訳は、レジデンスが1.2兆円、オフィスが1.1兆円、ロジスティクスが4,700億円、ホテルが3,450億円、その他商業施設が2,600億円となります。様々なアセットを増やすことによって、投資家のニーズに答えていきたいと思っており、それが一つの課題だと考えています。ニーズに答えることでリレーションが強化され、再びオーダーをもらえており、投資家が欲しいものを当社が作る体制を整えています。

開発事業を成長させるためには、自社のバランスシートだけでは足りません。そのため、当社はパートナーのゼネコンや開発用のSPCを通して、当社の企画を当社のBS以外で建てる「オフバランス開発」というスキームで成長を進めています。そして、竣工した物件を「まとめて」投資家に販売することで、効率性を追求しています。開発する物件は環境認証を取得したESG型の不動産にすることで、差別化と高付加価値化を図っています。ESG型不動産にすることで、電気代のランニングコストは約20%落ちるため、入居者にとっても良く、環境に配慮した建物になります。当社は東京で最も環境認証を取得したレジデンスを供給している会社という自負があります。「自社のバランスシートを使わずに開発する」「まとめて販売する」「付加価値をつける」以上3つの強みを持って、開発を加速させています。

当社が扱っているアセットの中で一番収益の比率が高いレジデンスは、ARTESSIMO（アルテシモ）シリーズというマンションで、3チカエリア(駅から徒歩10分以内、ターミナル駅から30分圏内、地価が高い)に建てています。売却後は運用するファンドのブランド名になるため、当社が作ったアルテシモシリーズは様々なブランド名に変化して、東京にたくさん建っています。そのため、アルテシモという名前は建設中の看板を見ると確認できるかと思います。

新たに展開したのはRESITEL（レジテル）という多人型のレジデンシャルホテルです。インバウンドに対応しており、約30平米から40平米の広さで、6人から8人が長期滞在できるホテルになっています。既に第1号案件が進んでおり、2027年に開業予定です。

Frame（フレーム）は商業テナントビルです。都心5区に特化しており、商業エリアですがそこまで建物の規模が大きくないものです。商業テナントビルにして売却するという形です。

土地企画事業についてです。

今後、成長ドライバーとして伸びていく事業です。隣地の権利をまとめて大きくすることで、土地のバリューアップを図る事業です。

スライドは一例で、非常にテクニカルな案件でした。ABCという土地があり、土地Cの上にアパートが建っていて、Cさんはその土地と建物を相続したため売却を検討している、という状況からのスタートでした。隣地の土地Bは、築3年程度の一軒家が建っていました。そのまた隣の土地Aは駐車場で、所有者は北海道の法人でした。AさんもCさんも売却したいけれど、Bさんが一軒家を建てたばかりという案件で、当社はCさんを起点にAさんとBさんと話をして、Bさんと当社で契約をして、Bさんには端の土地に移動していただいて、一軒家を建て直すという形で土地のバリューアップをしました。それでも採算が合うのかという疑問がある方もいらっしゃると思いますが、都内は採算が合うところがたくさんあります。Bさんが移動して新たに一軒家を建てなおすことによって、まとまった土地の価値が上がります。これは複雑な案件であったため、販売完了まで約16ヶ月かかりました。通常、全て古い建物であった場合は、半年で話がまとまり、半年から9ヶ月で事業を進める計画になっています。

高齢化社会の中で、東京では年間約8万件の相続が起きています。相続後、1年以内に売却する事案は約1割なので、約8,000件は相続後に売却されます。そして、5年以内には約5割が売却されています。相続案件を全てデータ化し、相続が起きた際には営業マンが隣地も含めて全てあたります。アナログな営業ではありますが、テクノロジー化によって効率化を図っています。当社が土地の権利をまとめてバリューアップをすることで、地権者の方にとってもその方の土地単体で売るより高く売れるということを実現しています。

再生事業についてです。

既存で建っているオフィスやレジデンス、ホテルを当社が購入してバリューアップし、再び市場に売却するという事業です。購入した段階から売却するまでの間は、既存テナントや入居者の家賃収入が入ってくるビジネスモデルになります。約半年から9ヶ月の短期スパンでバリューアップを図り、市場で売却しています。

スライドは一例で、RENEX（リネックス）というブランドで展開しています。こちらはビルの外観やエントランス等もリノベーションしたことで、賃料を約1.2倍に増額させて、再び市場で売却しました。

土地企画事業、開発事業、再生事業のクローズドな情報をデータ化することで、今後はさらに効率的に事業を加速させていきます。

人的資本経営についてです。

当社は力を入れて取り組んでおり、公平な人事評価制度の運営として、社内留学や社内転職ができるような人事制度を設けています。また、全社員のスキルをスキルスコアとして可視化しており、スキルによってしっかりと評価する試みをしています。少人数でもスキルが上がることによって生産性が上がり、給与も上がるというロジックで体制を整えており、公平かつ公正に、そして分かりやすい人事評価制度の構築を進めています。

評価された場合は、どのようなインセンティブがあるのかというと、「GLM100」に合わせて、無償のストック・オプションを全社員に付与しています。しかし、このストック・オプションの権利を行使できるのは、中期経営計画の経常利益が達成できた場合というトリガーをかけています。そのため、全社員が中期経営計画を自分事として捉えて、高いモチベーションで同じ方向を向くことができる制度として導入しています。また、持株会は奨励金50％という高い金額を設定して、持株会への加入を推奨しています。2025年3月末時点で6割を超える社員が持株会に入っています。そのため、当社は全社員が業績と株価を意識して仕事をしている会社となっています。その結果、社員の定着率が良く、業界平均よりも離職率は低くなっています。エンゲージメントの調査も約60項目で実施しており、非常に高い状態です。今後この調査結果も開示して、全社員がどのようなエンゲージメントなのかも発表していきたいと考えています。

ストック・オプションには有償と無償があり、有償のストック・オプションは無償の約10倍の量になります。無償の全社員に対しては、経常利益が100億円以上という中期経営計画を達成することができたら、全てのストック・オプションが行使できるようになっています。有償の方は、中期経営計画の数字を達成し、かつ時価総額が1,000億円以上になると、すべてのストック・オプションが行使できるようになります。

これは、100億円の経常利益を達成した場合、PERが10倍だとすると時価総額750億円、PERが15倍になると時価総額1,000億円となるため、今後の成長とIR活動をしっかりと行うことで、時価総額を約300億円から1,000億円まで増やしたいと考えています。

今期の見通しについてです。

今期は売上高が720億円、営業利益が67億円、経常利益が60億円という計画で動いています。

2025年12月期の第1四半期が3月に締まり、5月14日に決算の開示をしました。非常に順調な進捗で、過去最高の売上高と利益を実現できています。一番注目すべきことは、今年は売上高と利益の平準化を掲げている点です。不動産業界は四半期ごとに波があり、昨年は第1四半期と第2四半期が非常に少なく、第3四半期の進捗は20%程度で、最後に第4四半期で売上と利益の大半を計上しました。四半期によって波があると投資家に不安を与えてしまうため、業績をコントロールして、四半期ごとの業績を平準化することを今期から戦略的に取り組んでいます。

「不動産のデベロッパーは契約や売却のタイミングが分からない」と投資家の方々はよくおっしゃいます。そのため、それらが分かるように開発事業・土地企画事業・再生事業のKPIも含めて、月ごとの売買契約と決済時期を全て一覧表にしています。これを見れば、順調に進んでいるのかどうかが一目で分かります。

開発事業は、今期の計画1,100戸に対して、1,118戸の売買契約が締結済みで、既に計画を超過して売買契約が完了しています。

土地企画事業は、第1四半期で計画通り1件進んでおり、第2四半期で1件の契約が終わっています。6月までに5件の契約をするという情報を5月14日に開示していますが、今日現在では追加で2件の契約が完了しているため、残り3件という見方になります。そのため、当社が日々開示しているIR情報を見ていただければ、計画通りに進んでいるのかが分かるようになっています。

再生事業も同様で、非常に順調に進んでいます。むしろ、計画を超過するスピードで全てが進んでいます。

スライドは、開発事業におけるレジデンスの進捗が分かる一覧表です。今年の計画である1,100戸に対して、仕入れも既に超過しています。契約の締結が完了しているPJは色が塗られています。

来年以降の仕入の進捗も分かるようになっており、来年、再来年の仕入目標のうち、90%以上が現段階で完了しています。赤色で表している部分は、直近3ヶ月間で当社が仕入れたPJを表しています。

再生事業についても同様に、計画通り仕入ができています。当社は投資家からオーダーをいただいてプログラムを進めているため、仕入ができてバリューアップが成功すれば、計画通り投資家に販売することができます。

スライドは、売上高・販管費・経常利益の四半期ごとの見通しを表しています。2024年12月期は第1四半期が非常に低く、第2四半期、第3四半期と続いて、やっと第4四半期で利益を大きく計上したため、投資家を不安にさせてしまいましたが、2025年12月期はできる限り業績を平準化しています。

外部環境の影響として、注視しなければならないことは3つあると考えています。

1つ目は為替です。140円から160円のレンジで、円高になったり円安になったりしています。現段階は145円前後だと思いますが、投資家とのコンセンサスの中では、このレンジの間であればそこまで問題はないとしています。そのため、為替に関しては今のところポジティブでもネガティブでもありません。当然、円安が進めば、個人の海外機関投資家からの反応は良くなりますが、当社の不動産の販売先投資家はプロの機関投資家が多いので、そこまで大きな影響はないと考えます。

一番問題なのは、建築費です。資材価格は一旦高止まりしていますが、人件費の高騰が継続しているため、建築費自体の上昇が続いている状況です。建築費に関しては販売価格に転嫁できるのかを投資家とコミュニケーションしながら注視しています。

当社は来年、再来年のパイプラインがあります。建築費が上がっているから建てないというデベロッパーさんが非常に多くなっていますが、そうなると、来年、再来年の全体的な供給が少なくなるので、逆に当社のプレゼンスが上がり、高く販売できるということが起こり得ます。最も大事なポイントは、東京の不動産マーケットにおいて賃料が上がっているという点です。2年後も賃料上昇と供給減少が続くと、当社のプレゼンスが一層高まるとポジティブに考えられると思います。

金利の動向についてです。

今後、金利は緩やかに上がっていくだろうと国内外の機関投資家とコンセンサスを取っています。しかし、賃料が上がっているというポイントがあるため、東京に関しては価格が上がっていくだろうという考えの中で、購入意欲が高い状況です。

2025年5月20日に、コーポレートアクションを開示しました。ポイントは3つあります。

1つ目は、なぜこのタイミングで売出しをしたのかという点です。過去3年間、東証プライム市場の上場維持基準である流通株式総額100億円という課題があり、それをクリアするためには株価を2,000円（株式分割後）にする、あるいは流通株式数を増やすという方法がありました。私はこれまで、業績を上げて積極的にIR活動をすることで、流通株式総額100億円をクリアすると話してきました。株価が2,000円になると、時価総額が約300億円に到達します。時価総額が300億円になると、機関投資家が入ってくるという見立てがありました。かねてから機関投資家には、「1日の売買代金が1億円以上、できれば3億円強であって欲しい」と言われていました。「御社はいい会社だから株式を購入したいけれど、社長が株式を保有しすぎていて、出来高が少ないから買えない」というお話があったため、株価が2,000円を超えたタイミングで、時価総額1,000億円を見据えて、流通株式比率を上げながら新たな機関投資家の流入と出来高を作るために売出しをしました。戦略通りたくさんの機関投資家に新たに株式を購入していただいています。これからも、業績予想を達成することで企業価値を高めていきたいと考えています。

これまでは私が株式の56％を保有していましたが、今回の売出しによって私が保有している株式の割合が50%を切るため、留保金課税の対象法人から解消されます。留保金課税は経常利益に対して約5％の税金がかかるもので、留保金課税の対象法人から解消された分、税負担が軽減され、EPSが向上します。また、配当方針として配当性向30%を掲げているため、当期純利益を上方修正した分は配当予想の修正（増配）も行いました。そして、税負担が軽減された分、自己株式の取得を行うことで、さらにEPSを上げていこうと考えています。

株主還元についてです。

今後も業績を上げながら配当性向30%は守ります。そして、今期より配当方針に累進配当を加えました。これは基本的に、業績が下がっても減配しないという方針です。当然、赤字で会社が回らなくなった場合には、株主の皆さんにご説明しますが、基本的には現在の計画が未達であったとしても、減配はしません。

今年が20周年となるため、20周年記念優待を発表しました。6月と12月が基準日となり、保有株式数ごとにデジタルギフトを進呈します。

現在の株式時価総額が321億円で、流通株式比率は約50%、流通株式時価総額は約160億円とプライム市場の上場維持基準をクリアしました。次の目標は、時価総額を1,000億円に持っていくことです。戦略通りに取り組むことで、目標を達成したいと思います。

質問①：仕入れを行っているエリアに特徴はありますか。また、なぜ東京を中心としたエリアに限定して仕入れを行っているのでしょうか。

金：アセットによってエリアは変わってくるかと思いますが、レジデンスに関しては圧倒的に東京23区に人口が流入しているため、需給のバランス的に首都圏一択だと思っています。オフィスに関しても、東京一択だと思っています。しかしながら、ホテルやロジスティクスに関しては、今後賃料が取れるエリアをターゲットとして絞っていきたいと思います。現在当社が東京エリアに仕入を集中しているのは、そこが一番不動産のバリューが上がるエリアだと判断しているからです。

質問②：第2四半期以降、四半期の業績はどのように推移する見通しでしょうか。

金：業績平準化という前年の課題をクリアしていきたいと思っています。第1四半期は進捗が4分の1強ですが、第2四半期はそれよりも若干進捗が良い想定です。第1四半期と第2四半期は順調に計画通り推移しており、過去最高という流れで計画通り行くように頑張っています。当社はかなり保守的に3年計画を立てているため、ご期待ください。

質問③：「GLM100」で土地企画事業、再生事業を成長ドライバーとしていますが、その2つの事業にリソースを集中してもいいのではないかと感じます。開発事業を基盤とする理由は何でしょうか。

金：土地企画事業、開発事業、再生事業は全て入口が繋がっています。土地の情報が入ってきた場合、土地企画で売却するか、開発にするかという選択肢があります。中古物件の情報が入ってきても、再生するか、隣地をまとめて更地にして土地をバリューアップするか、開発するかという3つの選択肢があることによって、様々なマネタイズポイントを持ちながら利益の最大化を図れるという強みがあります。3つの事業があることによって、様々な情報がスピーディーに得られ、マネタイズポイントの多様化と事業の最大化を図ることができる点が大きな特長です。１つの事業だけをやっている会社もありますが、当社は3つの事業全ての販売先となる出口の投資家と関係を築けている点も大きな強みだと思っています。

質問④：「向こう3年間で3.3兆円のニーズをいただいている」との説明がありましたが、それらが全て捌けた場合どうなるのでしょうか。

金：いち早くそこまで持っていきたいと思っています。3.3兆円は既存取引先12社からのニーズであり、まだ取引ができてない機関投資家や事業会社が多くあります。しっかりとリピーターを増やしながら新たな投資家も開拓することで、「日本の不動産に投資するのであれば、グローバル・リンク・マネジメントだよね」と世界中の投資家に思っていただけるところまで行きたいと思います。それに対応できるような企業の財務体質と組織の強化を図りたいと思います。

質問⑤：社長から見た事業のリスクや課題があれば、教えてください。

金：リスクは金利や建築費等の様々な外的要因がありますが、課題はファイナンスです。当社には強い仕入れ力や企画力があり、DX化によって専門性を磨くことができていますが、物件や土地のバリューアップをする時に、ファイナンスをどのように使うかが重要です。あまり借入が多すぎると、銀行が貸してくれなくなるので、いかにファイナンスをコントロールしながら利益を最大化して、成長していくかが当社が挑むところだと思います。利益を最大化することよりも優先してるのは、リスク回避のために仕入れをしてからバリューアップする期間を短くして、できるだけ早く売却することです。利益の最大化も当然目指しますが、それ以上に短期で売却し、売却した先がさらにバリューアップさせて利益の最大化を図るという伸び代も残したまま販売先にパスすることによって、信用と財務体質の健全性を高めることができます。ここが一番の課題だと思っています。

質問⑥：記念優待が楽しみですが、来年以降は実質利回りが下がるので株価に影響しないかが心配です。

金：20周年の記念で行ったので、来年は基本的に考えていません。しかし、来年の業績が計画通りに上昇すれば、しっかりと増配して利回りが落ちることはないので、心配しないでください。

質問⑦：今後の成長のエンジンとして、地方都市や海外展開は検討されていますか。

金：東京のニーズは非常に高く、まだまだ応えなければいけないニーズがあるので、まずは東京に集中して3つの事業を加速させていきたいと思っています。

質問⑧：投資用不動産市場における自社の競合優位性があれば教えてください。

金：ライバルをどの会社に設定するかで変わると思いますが、3つの事業うちのどれかで事業を展開している会社は他にもあります。その中で当社の強みは、3つの事業を同時に行っている点です。それを短期で資金回転させながら効率的に事業を運営して、短期での事業成長とその最大化を実現する点が当社の強みです。

そして、一番の強みは、3.3兆円のニーズという投資家とのリレーションがしっかりとある点です。当社はその投資家からオーダーを受けてアセットを提供しているので、そこが圧倒的な強みであり、今後の成長の原動力だと思っています。

質問⑨：2030年頃には東京の人口がピークを迎えると言われています。空き家や相続が増加していくと、物件が余ることはないでしょうか。人口減少をどのくらい折り込んでいますか。

金：人口はいずれ絶対に減ると思います。ただ、東京が人口過密都市である状態は続くと思います。東京に関しては、今後10年で団塊世代から次世代へ土地や不動産が移るため、大きなビジネスチャンスが到来すると考えています。多少人口が減ったとしても、全国から東京に人口が集まる仕組みは変わらないため、グローバルマネーは東京に集中します。そう考えると、不動産はどこで勝負したら一番良いのかというと、日本の場合は間違いなく東京となります。人口が減少するのは事実ですが、東京でのビジネスはこれから大きなチャンスが来ると実感しています。